上海楼市，再发新规！

乔翔中国证券报

2024-08-30

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8月29日，上海市房屋管理局发布关于印发《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》的通知。《规定》涉及上海市住宅物业管理区域内维修资金的归集、使用和管理。《规定》自2024年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。

来源：上海市房屋管理局网站

要 点速览

进一步明确上海市、区房管部门、市物业中心各单位承担住宅维修资金和公共收益相关工作的具体职责。
进一步细分物业管理区域内不同住宅类型维修资金的首次归集原则，分别对商品住宅、公有住房售后、公共建筑设施、机动车停车库以及非居住房屋的归集标准进行了明确。
重申住宅维修资金的交纳手续，按新建房屋首次归集、维修资金续筹方式分别进行了说明。
完善业主大会账户的开户行选择、账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程，新增商品住宅业主大会账户资金管理模式。
规范授权物业服务企业、业主委员会使用维修资金的流程，完善维修资金实施方案的内容、业主大会成立前及成立后的维修资金使用程序、支取维修资金书面材料。

规范资金交纳手续

《规定》提到，商品住宅房屋维修资金归集标准，按照每平方米建筑面积成本价计价。公有住房售后房屋维修资金归集标准，按照上海市公有住房出售政策中有关规定执行（包括房屋维修资金、电梯水泵大修更新资金、街坊公共设施管理维修资金），三项资金合并使用。该归集标准由上海市房屋管理局适时调整并公布。非居住房屋维修资金的归集标准，按商品住宅房屋归集标准执行。

在资金交纳方面，《规定》明确，新建房屋首次归集的，区房屋行政管理部门依据建设单位提供的土地权属证明等资料，出具交款通知书。建设单位凭交款通知向专户银行交款后，凭交款凭证向不动产登记机构申请办理房屋所有权首次登记。已开通业主大会账户的住宅物业管理区域内，新建房屋的维修资金交存至该物业管理区域业主大会账户。

《规定》特别提到，在2019年3月1日前完成首期维修资金交款的项目，建设单位应在业主大会成立之后起15日内，垫付尚未出售商品住宅中原应由物业买受人交纳的维修资金，交存至所在区的维修资金专户。

对于维修资金再次筹集的，《规定》要求，管理规约中应当明确维修资金日常补充筹集规则。

根据《规定》，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和上海市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

完善业主大会账户管理

对于商品住宅业主大会账户开户银行的选择，《规定》提到，业主大会组建后30日内，业主委员会应当召开业主大会会议选择账户开户银行。业主大会未就开户银行形成决议的，由业主委员会向属地区房屋行政管理部门申请指定开户银行。区房屋行政管理部门按照就近服务的原则，明确一家开户银行。账户开立后，业主委员会应当在30日内向区房屋行政管理部门办理维修资金和公共收益划转手续。

在商品住宅业主大会账户资金管理模式选择方面，《规定》进一步明确，业主大会可以选择自行管理或者委托区房屋行政管理部门管理账户资金。其中，决定自行管理的，业主委员会应当制定资金增值存储方案，也可以委托代理记账等第三方专业机构提供服务；选择委托代管的，应当签订委托协议，区房屋行政管理部门应委托专业机构提供资金增值、换届审计、年度审计、工程审价、代理记账等服务。

此外，在账户的开立、账户的变更及账户的注销等流程方面，《规定》同样完善了商品住宅业主大会账户资金管理模式。例如，房屋灭失后，业主可凭征收（动拆迁）协议或房屋产权证的注销凭证、维修资金灭失退款申请书及身份证、业主维修资金开户银行的银行卡向开户银行或资金代管机构办理维修资金退还手续。业主未办理房屋灭失退款手续的，相关资金留存开户银行或资金代管机构。

细化资金使用流程

在业内人士看来，维修资金投向或使用透明度备受关注，关乎广大业主的切身利益。

对于维修资金的授权范围，《规定》明确，业主大会可以决定授权物业服务企业、业主委员会直接使用维修资金的金额，直接授权的维修资金使用情况应由业主委员会和受委托的物业服务企业每半年向业主公布。

《规定》提到，授权业主委员会或经业主大会表决决定使用维修资金的工程，业主委员会应当组织或者委托物业服务企业编制实施方案，也可以引入第三方专业机构共同编制实施方案。业主大会尚未成立的，物业服务企业编制实施方案后，由居民委员会组织业主讨论决策。

在维修资金的使用程序方面，按照《规定》要求，业主大会尚未成立的，由居民委员会将实施方案在物业管理区域内公示7天，征求相关业主意见，补充完善后经全体业主或者部分共有部分的相关业主表决通过，根据表决结果委托物业服务企业或专业单位组织实施。业主大会已成立的，业主大会应当依据表决通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。

上海易居房地产研究院报告认为，业主大会或管理委员会在维修资金管理中扮演重要角色。业主大会负责制定预算，决定维修资金的收取和使用，并通过专业会计师审计确保透明度。在进一步明确住宅维修资金管理规定的基础上，为提高社区自治水平以及强化业主自治与专业化管理相结合提供助力。

目前，房屋养老金受到社会关注。住房城乡建设部相关司局负责人日前表示，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主交存的住宅专项维修资金，交存按现行规定执行。公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，《规定》进一步细化了维修资金的归集使用及适用的对象范围等。这表明，夯实住房养老维修基金个人账户部分，是住房养老维修体系的重要一环。此外，《规定》还把各种产权性质不一样的房屋维修资金的使用方法进行了归类，比如共有产权房等，并给出了执行参考。

审读：高改芳

编辑：李若愚亚文辉

校对：于红波

签发：孙宏

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